Ejendomsmægleren må ikke længere formidle kontakt. Huseftersynsordningen

Over 50.000 feriehuse udlejes

Hvor godt kender du den bolig du sælger?

Når du sælger et hus har du selv ansvaret for at få udarbejdet en tilstandsrapport - altså et "eftersyn" af boligen.

Værd at vide
Hvad koster et huseftersyn

Læs en hel masse mere
.

Den 1. maj 2004 trådte en ny ordning for huseftersyn og tilstandsrapporter i kraft. Det nye er, at sælger fremover selv kontakter en bygningssagkyndig, der kan udarbejde en tilstandsrapport, og at ejendomsmæglerne vil udlevere en liste over godkendte bygningssagkyndige i det område, hvor sælgeren bor.

Ejendomsmægleren må altså ikke længere formidle kontakt mellem sælger og bygningssagkyndig. Ønsker sælger ikke selv at stå for kontakten til den bygningssagkyndige, kan han/hun lade ejendomsmægleren formidle kontakten til et forsikringsselskab, som vælger en bygningssagkyndig.

Huseftersynsordningen skal beskytte køber og sælger mod ubehagelige økonomiske overraskelser i forbindelse med køb og salg af huse. Som sælger har man ansvar for husets tilstand i 20 år efter salget. Men med en tilstandsrapport og et tilbud om en ejerskifteforsikring, hvor sælger betaler halvdelen af forsikringspræmien, kan man blive fritaget for dette ansvar.

Huseftersynet foretages af en bygningssagkyndig, der er beskikket af Økonomi-og Erhvervsministeriet.

Find en bygningssagkyndig i nærheden af hvor du bor.

Den bygningssagkyndige bruger et karaktersystem med seks karakterer.

Se hvad karaktererne i tilstandsraporten egentlig betyder.

Læs om bygnings-gennemgangen

Find en tilstandsrapport

Byggesagkyndig.nu

Yderligere information vedr. ejerskifteforsikringer
Du kan få yderligere oplysninger om ejerskifteforsikringer

Bekendtgørelse nr. 542 af 30. juni 1999

Bekendtgørelse om huseftersynsordningen

I medfør af § 4 i lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., fastsættes:

Kapitel 1

Ordningens omfang

§ 1. Huseftersynsordningen omfatter ejendomme som nævnt i lovens § 1.

Kapitel 2
Ordningens forvaltning

§ 2. Huseftersynsordningen forvaltes af By- og Boligministeriet. Den løbende administration henlægges til sekretariatet for huseftersynsordningen.

Stk. 2. By- og Boligministeriet fastsætter det maksimale vederlag for huseftersyn, gebyr for beskikkelse og fornyelse af beskikkelse samt betaling for optagelseskursus og for tilstandsrapportskemaer. Den fastsatte betaling fremgår af bilag til bekendtgørelsen.

§ 3. Der oprettes en følgegruppe for huseftersynsordningen, hvis medlemmer udpeges af By- og Boligministeriet. Følgende organisationer indstiller hver et medlem: Advokatrådet, Forsikring & Pension, Byggeriets Firkant, Dansk Ejendomsmæglerforening, Energistyrelsen, Forbrugerrådet, hver af de beskikkede bygningssagkyndiges organisationer, Håndværksrådet, Parcelhusejernes Landsforening og Realkreditrådet. Herudover har By- og Boligministeriet et medlem, som er formand.

Stk. 2. Følgegruppen 1) følger ordningen og er rådgivende for By- og Boligministeriet med hensyn til bygningsgennemgang og tilstandsrapporter,
2) udtaler sig efter anmodning fra By- og Boligministeriet om principielle spørgsmål vedrørende ordningen og beskikkelserne,
3) udtaler sig over for By- og Boligministeriet om nægtelse af beskikkelse efter § 4, stk. 3 og om inddragelse af beskikkelser som nævnt i § 7, stk. 1.

Stk. 3. By- og Boligministeriet kan fastsætte en forretningsorden for følgegruppen. Sekretariatet for huseftersynsordningen er også sekretariat for følgegruppen.

Kapitel 3
Beskikkelse som bygningssagkyndig

§ 4. By- og Boligministeriet beskikker et antal bygningssagkyndige. Beskikkelse meddeles til personer, jf. lovens § 4, stk. 2. For at kunne beskikkes som bygningssagkyndig, skal den pågældende opfylde følgende betingelser:

1) en byggeteknisk grunduddannelse med eksamen fra Danmarks tekniske Universitet eller Aalborg Universitet, ingeniørhøjskolerne (Teknika), en af statens to arkitektskoler eller konstruktøruddannelsen ved de byggetekniske højskoler, eller
2) tilsvarende kundskaber som anført under nr. 1, erhvervet på anden måde, f.eks. ved risiko- og skadevurdering inden for bygningsforsikring, samt
3) mindst 5 års dokumenteret erhvervsmæssig erfaring inden for de sidste 10 år vedrørende bygningsundersøgelser eller tilsyn med byggeri,
4) deltagelse i optagelseskursus vedrørende ordningen,
5) momsregistrering, eventuelt således at den virksomhed, hvori den bygningssagkyndige er ansat, er momsregistreret,
6) dokumentation af at være dækket af en professionel ansvarsforsikring, hvis omfang og vilkår mindst svarer til, hvad der i almindelighed er opnåeligt på forsikringsmarkedet, og som dækker i mindst 5 år efter overdragelsen til køber af en ejendom, som den bygningssagkyndige har afgivet tilstandsrapport om, dog længst i 6 år fra rapportens datering,
7) ikke have ubetalt, forfalden gæld til det offentlige, der overstiger 100.000 kr. Det hindrer ikke beskikkelse, at gælden til det offentlige overstiger 100.000 kr., såfremt den pågældende for den del af gælden, der overstiger 100.000 kr. har indgået afdragsordning med inddrivelsesmyndigheden, eller har stillet sikkerhed, og
8) være myndig og ikke under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7.

Stk. 2. Der kan stilles nærmere krav om dokumentation af kundskaber som nævnt i stk. 1, nr. 2, herunder aflæggelse af en prøve.
Stk. 3. Beskikkelse kan nægtes, såfremt den pågældende i stilling eller erhverv har udvist en sådan adfærd, at der er grund til at antage, at vedkommende ikke vil drive virksomheden som beskikket bygningssagkyndig på forsvarlig måde.

§ 5. Beskikkelsen udløber efter 3 år, men kan fornyes.

Kapitel 4
Virksomheden som bygningssagkyndig.

§ 6. Den bygningssagkyndige skal

1) følge By- og Boligministeriets retningslinier for gennemgang af bygninger og for afgivelse af tilstandsrapport på grundlag af gennemgangen,
2) deltage i fastsatte kurser og møder om huseftersynsordningen,
3) være momsregistreret, jf. § 4, stk. 1, nr. 5, og dækket af ansvarsforsikring, jf. § 4, stk. 1, nr. 6,
4) overholde regler om vederlag for huseftersyn (bygningsgennemgang og tilstandsrapport), jf. § 2, stk. 2,
5) ved rapporteringen benytte de skemaer, som udleveres af sekretariatet for huseftersyn, jf. § 2, stk. 2,
6) være uvildig i den enkelte sag, således at den bygningssagkyndige skal være uafhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig,
7) undlade at udføre huseftersyn for eller efter anmodning fra en virksomhed, der beskæftiger sig med ejendomsformidling, hvis vedkommende er ansat i eller har ejerandele i den pågældende virksomhed,
8) i tilstandsrapporten oplyse om samarbejdsaftaler om udførelse af huseftersyn truffet med ejendomsformidlere eller andre med interesse i den aktuelle hushandel,
9) undlade at betinge sit huseftersyn af, at der aftages andre ydelser end eftersynet,
10) underrette By- og Boligministeriet, hvis der rejses krav mod den bygningssagkyndige i medfør af lovens § 3, stk. 1.

§ 7. Overtræder den bygningssagkyndige de regler, der er fastsat i § 6, § 10 eller §§ 14-16, eller i tilfælde af alvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrapporterne, kan By- og Boligministeriet inddrage beskikkelsen efter indhentet udtalelse fra følgegruppen.

Stk. 2. By- og Boligministeriet skal inddrage beskikkelsen, hvis 1) den bygningssagkyndige har ubetalt forfalden gæld til det offentlige, der overstiger 100.000 kr., jf. § 4, stk. 1, nr. 7,
2) den bygningssagkyndige ikke kan dokumentere at være dækket af ansvarsforsikring som nævnt i § 4, stk. 1, nr. 6.

§ 8. By- og Boligministeriets afgørelse om afslag på ansøgning om beskikkelse efter § 4, stk. 3, kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed.

Stk. 2. Afgørelse om fratagelse af beskikkelse kan af den, som afgørelsen vedrører, forlanges indbragt for domstolene. Anmodning herom skal fremsættes over for By- og Boligministeriet inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt den pågældende. By- og Boligministeriet anlægger sag mod den pågældende i den borgerlige retsplejes former.

Kapitel 5
Bygningsgennemgang

§ 9. Bygningsgennemgangen tager sigte på forhold, som en køber normalt vil tillægge betydning ved sin vurdering af bygningens tilstand. Bygningsgennemgangen har således til formål at afklare, i hvilket omfang den gennemgåede bygnings fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Ved gennemgangen skal afdækkes skader eller tegn på skader, såsom brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser og ødelæggelser. Som skader eller tegn på skader regnes også manglende bygningsdele og andre fysiske forhold, når disse forhold giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særlig omfattende vedligeholdsarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.

§ 10. Bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Medmindre andet aftales, skal gennemgangen være visuel med brug af enkle tekniske hjælpemidler (håndredskaber) og orienterende målinger, men uden destruktive indgreb.

§ 11. Uden for bygningsgennemgangen falder

1) bagatelagtige forhold, som ikke kan antages at påvirke bygningens brug eller værdi nævneværdigt,
2) bygningsdele, der ikke kunne efterses, jf. § 10,
3) bygningens funktionsforhold udover hvad der omfattes af § 9,
4) bygningens lovlighed efter offentlige forskrifter, bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen,
5) æstetiske og arkitektoniske forhold,
6) påpegning af sædvanligt slid og ælde, som er normalt for bygninger af den pågældende alder,
7) indretninger uden for selve bygningen, såsom vandstik,
8) løsøre, såsom hårde hvidevarer,
9) bedømmelse af bygningens almindelige vedligeholdelsestilstand.

§ 12. Til brug for forberedelsen af bygningsgennemgangen skal den bygningssagkyndige anmode bygningens ejer om at afgive foreliggende skriftlige oplysninger om bygningen, såsom tegninger, beskrivelser og BBR-meddelelser.

§ 13. Den bygningssagkyndige kan uden for huseftersynsordningen påtage sig ydelser vedrørende bygningen ud over bygningsgennemgangen og tilstandsrapporten, såsom overslag over omkostninger ved udbedring.

Kapitel 6
Tilstandsrapport

§ 14. Tilstandsrapporten indeholder resultatet af bygningsgennemgangen og afgives på særlige skemaer, jf. § 6, nr. 5. Den bygningssagkyndige afgiver rapporten til den, der har bestilt huseftersynet, og indsender inden 14 dage en kopi til sekretariatet for huseftersyn.

§ 15. I rapporten skal oplyses, hvis den bygningssagkyndige finder, at en bygningsdel må antages at være gjort utilgængelig i forbindelse med bygningsgennemgangen, samt i givet fald begrundelsen herfor.

Stk. 2. Finder den bygningssagkyndige, at der er usikkerhed om oplysninger, som bygningsejeren har afgivet i forbindelse med rapportens udarbejdelse, skal dette anføres og begrundes i rapporten.

§ 16. Den bygningssagkyndige kan forny sine tilstandsrapporter og bestemmer i så tilfælde, i hvilket omfang fornyet bygningsgennemgang er nødvendig og hvilket formindsket vederlag, der skal betales. Fornyelsen meddeles til den, der har bestilt fornyelsen, og kopi indsendes inden 14 dage til sekretariatet for huseftersyn. Den fornyede rapport træder med virkning for fremtiden i stedet for den oprindelige.

§ 17. Ved huseftersyn vedrørende ejerlejligheder skal der foreligge tilstandsrapporter efter denne bekendtgørelse både for ejerlejligheden og for fællesejet, jf. lovens § 2, stk. 1.

Kapitel 7
Erfaringsformidling og regnskab

§ 18. Sekretariatet for huseftersynsordningen

1) udarbejder årsberetning og årsregnskab for huseftersynsordningen og afgiver disse til By- og Boligministeriet og følgegruppen,
2) samler og formidler erfaringer fra ordningen, særlig fra tilstandsrapporterne, til offentlig brug.

Kapitel 8
Ikrafttræden

§ 19. Denne bekendtgørelse træder i kraft den 1. august 1999.

Stk. 2. Bekendtgørelse nr. 915 af 30. november 1995 om huseftersynsordningen ophæves.

By- og Boligministeriet, den 30. juni 1999

Marianne Kolbjørn Larsen

/ Poul Thejls Nielsen

Bilag

Vederlag til beskikkede bygningssagkyndige for huseftersyn og gebyrer for beskikkelse
pr. 1.1.1999

Maksimale vederlag pr. ejendom for gennemførelse af huseftersyn og udarbejdelse af tilstandsrapport:

Huseftersyn og tilstandsrapport udføres pr. ejendom, og vederlagets størrelse bestemmes dels af det samlede bygningsareal og dels af, hvornår den betydende bygning på ejendommen - »Hovedhuset« - er opført, jf. nedenstående.

Parcelhuse, række-, kæde- eller dobbelthuse og stuehuse til landbrugsejendomme:

Samlet bygningsareal
(jf. BBR-felt 216)*) »Hovedhus« opført 1940 eller senere »Hovedhus« opført før 1940

Grundtakst
excl. moms Administrat. tillæg
excl. moms I alt
excl.
moms I alt
incl. moms Grundtakst
excl. moms Administrat. tillæg
excl. moms I alt
excl. moms I alt
incl. moms

Under 100 m2
3.175,-

195,-

3.370,-

4.212,50

3.650,-

195,-

3.845,-

4.806,25

100-199 m2
4.225,-

195,-

4.420,-

5.525,-

4.850,-

195,-

5.045,-

6.306,25

200-299 m2
5.275,-

195,-

5.470,-

6.837,50

6.075,-

195,-

6.270,-

7.837,50

Større huse Vederlaget aftales individuelt Vederlaget aftales individuelt

*) Samlet bygningsareal er summen af etagernes arealer incl. stueetagens areal og areal af evt. mansardetage, men excl. areal af kælder og tagetage. Som grundlag for etagernes størrelse anvendes det bebyggede areal (BBR-felt 216)

Ejerlejligheder:

Samlet bygningsareal
(jf. BBR-felt 216) »Hovedhus« opført 1940 eller senere »Hovedhus« opført før 1940

Grundtakst
excl. moms Administrat. tillæg
excl. moms I alt
excl. moms I alt
incl. moms Grundtakst
excl. moms Administrat. tillæg
excl. moms I alt
excl. moms I alt
incl. moms

Alle størrelser
2.650,-

195,-

2.845,-

3.556,25

3.025,-

195,-

3.220,-

4.025,-

Andre bygninger, herunder eftersyn af fælleseje og fællesfaciliteter vedrørende ejerlejlighedskomplekser:

Vederlaget aftales individuelt.

Fornyelse af tilstandsrapporter:

Ved fornyelse af tilstandsrapporter aftales hvilket formindsket vederlag, der skal betales.

Tillæg for administrationsgebyr:

For hver udarbejdet tilstandsrapport tillægges et gebyr på kr. 195,- (excl. moms) jf. ovenstående oversigt.

Reduktion af vederlag ved kombineret huseftersyn og energimærkning:

Ifølge Energistyrelsens bekendtgørelse af 16. december 1996 om honorar og ansvarsforsikring for energimærkning af bygninger, bilag 1, nedsættes det maksimale honorar for udførelse af energimærkning med kr. 500,-, hvis konsulenten samtidig udfører huseftersyn i henhold til lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. I sådanne tilfælde nedsættes det maksimale vederlag for huseftersyn, jf. ovennævnte takster, også med kr. 500-, således at den samlede nedsættelse bliver i alt kr. 1000,-.

Ovennævnte maksimale vederlag er incl. udgifter til udlæg, kørsel, forsikring mv.

Regulering af vederlag:

Vederlagene reguleres af By- og Boligministeriet med virkning fra den 1. januar hvert år efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Reguleringen sker på grundlag af den årlige procentvise ændring i nettoprisindekset, beregnet ud fra indekset i september måned.

GEBYRER:

Gebyr for beskikkelse kr. 1.200,-

Gebyr for fornyelse af beskikkelse kr. 600,-

Beløbene er excl. moms

Enhver ejerbolig i Danmark der er belånt skal også være brandforsikret i et anerkendt forsikringsselskab.

Endvidere er der typisk følgende forsikringer, der kan være nødvendige som ejer af fast ejendom: Svamp/husbukke, insekter, bygningskasko m/glas og rør + stormskade, som det også er normalt i lejerboliger tegnes indboforsikring. Det kan være hensigtsmæssigt at have en olieforureningsforsikring, samt en ejerskifteforsikring.

Ejerskifteforsikring omtales nærmere:

Ankenævn for Huseftersyn: Telefonnummer 3525 0240.

Ankenævn for Huseftersyn: klag over tilstandsrapporten

Aktivhussalg.dk med gratis salgsvejledning fra a-å, boligannoncer, bolig, boligguide, boligbytte, boligsalg: Spar mere end kr. 60.000 i salgsomkostninger. Boligudlejning. Aktivboligudlejning for udlejere og lejere - Søg mellem 550.000 almene lejeboliger. Gratis annoncer.

BEMÆRK! På trods af vor viden og gode intentioner, kan der være opstået fejl i fremstillingen af websiden. Vi kan derfor ikke garantere for rigtigheden af det skrevne, og vi frasiger os dermed ethvert ansvar for brugen af oplysningerne på siden. Opdager du mod vore forventninger en fejl - teknisk eller juridisk - hører vi gerne fra dig.

Spørgsmål og svar! Aktivhussalg forbeholder sig ret til at afgøre hvilke spørgsmål, der bliver besvaret og offentliggjort, alt gengives anonymt. Vi behøver ikke at få oplyst din identitet. Sender du en e-mailadresse, får du direkte svar, hvis det efter Aktivhussalg.dk's opfattelse er seriøst og som privatperson.

Forsikringsforhold ved brandforsikring og tilstandsrapport