Når der optages lån, må man vurdere fordelagtigheden ved en senere omprioritering, man skal allerede ved lånets optagelse f.eks. vælge rentefod og konvertibilitet, da disse valg har indflydelse på hvorvidt en senere omprioritering eller konvertering er rentabelt.

Vælger du som låntager et inkonvertibelt lån, kan du ikke konvertere lånet ved et senere rentefald, men kun omlægge lånet ved almindelig indfrielse af det gamle lån, hvilket betyder, at du må købe obligationer til markedskursen.

Konvertering, omprioritering til lån med en lavere rente, er fordelagtig, når renten falder og kursen på de obligationer som lånet er givet på baggrund af stiger til over pari (kurs 100). Årsagen til dette er, at selv om obligationskursen er steget til over 100, kan lånet opsiges og betalingen af obligationsrestgælden afregnes kun til kurs 100, samtidig med at renten på nye lån er lavere.

Nu kommer det lidt an på lånereglerne for en bestemt ejendom, men som hovedregel kan ovenstående to situationer kombineres med, at omprioriteringen sker til et nyt lån med samme restløbetid eller med forlænget løbetid.

Ved f.eks. ejerskifte er der mulighed for belåning med større lån og/eller længere løbetid.

Der skal foretages en konkret beregning i den enkelte ejendom for at afgøre dette spørgsmål, stort set kan man sige, at renten skal falde 1,50% under obligationernes pålydende rente, før det er aktuelt.

Fordelagtigheden bliver større:

1. jo lavere renten er på nye lån

2. jo højere den pålydende rente er på det gamle låns obligationer

3. jo længere restløbetiden er på gamle lån

4. jo større restgælden er på lånene

5. jo mindre betydning rentefradragsretten har.

Vi anbefaler dig at kurssikre lånet og dermed renten på det nye lån samtidig med at du træffer beslutningen om at opsige de nuværende lån. Til dette er der tre anvendte metoder:

1. Straksopsigelse

2. Fastkursaftale

3. Pengeinstitutgaranti

Ved straksopsigelse opsiges de gamle lån ved optagelsen af de nye lån, straksopsigelse vil normalt være den billigste måde idet opsigelsesrenten er fradragsberettiget.

Fastkursaftalen indebærer at du ved opsigelsen af det gamle lån indgår en aftale med kreditforeningen om, at det nye lån afregnes til en aftalt kurs på et aftalt tidspunkt. (Indfrielsesdagen for det nuværende lån). Der er nogle omkostninger ved dette: Gebyr til kreditinstituttet samt et kursnedslag, endvidere er disse omkostninger ikke fradragsberettiget.

Ved pengeinstitutgarantien optager du et nyt lån samtidig med at du opsiger det gamle, mod at pengeinstituttet stiller en garanti som sikrer at det nuværende lån indfries på indfrielsesdatoen. Det er lidt dyrere, idet du jo har to lån kørende, ganske vist vil du opnå en renteindtægt på den ene, den er dog mindre end renten på det nuværende lån, endvidere skal du betale en garantiprovision, som er  fradragsberettiget.

Er du i tvivl om fordelagtigheden for dig ved at konvertere, bør du kontakte et realkreditinstitut, som vil udarbejde et konkret omprioriteringsforslag, under hensyntagen til præcis din situation.

.

,.

Konvertering,omprioriteringssituationer,regler,hvornår,fastkursaftale